相信大家都留意到，近來街上多了很多「吉鋪」，無他，在社交距離限制、食肆禁堂食令下，市民大幅減少出外活動，自然影響到消費市道。但同一時間，疫情對住宅物業市場的影響似乎較為輕微。

雖然報章不時出現樓市「劈價蝕讓」的新聞，但觀乎中原城市領先指數的數據，年初迄今樓市依然平穩上升。我們應如何解讀此情況？

央行政策撐起資產價格

首先，自然是與環球金融市場的流動性大有關係。各國央行持續實行量化寬鬆兼超低息政策，結果推升了各類資產價格。所以大家看到了一個奇怪現象，就是雖然疫情重擊全球經濟，除了中國之外，很多國家在第二季的GDP都錄得二戰以來的最差水平，可是暫時為止，我們還未看到有哪一個主要經濟體的樓市出現崩潰的情況。

而且，如果將物業放售，所得的資金又應配置在何處？很多市民認為替代的選擇並不多。

一來存款利率甚低，而且也不是所有人都對股市有興趣，華人一向相信買磚頭保值，將之視為家庭的核心資產。若然問十個香港人，相信九個也會想置業，但就未必人人也會涉足股票市場。在2009年金融海嘯時，連一些家傳戶曉的股票名字，股價都一瀉如注，更是大為削弱散戶對股市的信心。

第三是整體的樓市供求仍處於失衡狀態，近年香港興起了一股移民潮，部分外籍專才也有可能因為局勢而選擇離開，稍為降低了住宅需求，但本港的樓宇供應仍然遠遠落後。

過往指標未必完全適用

相較於股市，樓市的轉勢往往慢得多，即使出現跌浪，中間也或會出現小陽春，一般而言，大家會留意成交水平，看看整體市場的承接力，才能對樓市有更深入的判斷。但在過去十多年，「承接力」這一個因素已變得相當弔詭。

在疫情的打擊下，本港經濟轉差，最新失業率已攀升至6.1%。記得2003年的沙士之際，本港失業率一度高達8.5%，重創業主的負擔能力，樓市也因而跌至谷底。但樓市已經歷了十多年的大升浪，期間市民的薪水一直都追不到樓價升幅，樓價與負擔能力脫鈎，所以上車之難才成為了香港的熱門話題。再者，在2003年時，香港還未興起「上車靠父幹」現象，即是由父母資助子女置業，而金管局又早已收緊按揭成數及推出壓力測試，所以筆者不敢肯定，如今看失業率，是否跟以往一樣，是判斷樓市去向的最重要指標。

在傳統的市場週期，股市、樓市通常是同步上落，但事實上，香港的股樓已分道揚鑣了十多年。總括而言，筆者想表達的，並不是看好樓市的未來走勢，而是認為單以過去經驗及準則來判斷樓市，未必再合時宜。