港府的最新施政報告，集中在房屋政策，包括放寬首置人士按揭成數， 將800萬元或以下物業的按揭成數提高至九成。按證保險公司亦隨即宣布，首置人士即使未能符合壓力測試，仍可申請最高九成按揭。

老實說，目前在香港，價值400萬以下樓盤少之又少，400萬以下樓盤才能做九成按揭的這種規定，根本沒有多少人能享受得到，新措施將樓價放寬至800萬，只是追貼現實情況而已。而且筆者認為，因為新按揭成數而湧入市場的買家，未必如大家想像般多，因為銀行仍要審視買家的入息及供款能力。

一二手價格有望收窄

過往數年，由於按揭成數收緊，令很多人上車資金不足，於是本地發展商紛紛推出按揭計劃，由發展商透過旗下的財務公司借貸予置業人士，但這些計劃多數僅限於一手盤，結果造成了一手樓與二手樓出現愈來愈大的價格差距。政府的新措施，令二手樓較易上車，這個差距或有望收窄。

整體而言，筆者認為新措施對樓市的影響不大，原因是市面氣氛仍然審慎，無論是香港或中國，GDP增長都正在下滑，為樓市添上壓力，但同一時間，樓市的下跌空間亦不大，原因有數個。

首先是供應根本追不上，政府有意收回農地大幅建屋，但大家也知道，農地用途的業權及情況頗為複雜，磋商及執行需時，是遠水不能救近火。

其次，是息口太低。在過去幾年的加息周期中，本港的加息幅度遠遠落後於美國聯儲局。而到今年，聯儲局已開始調頭減息，不少成熟市場更是陷入了負息領域，有大量主權債券都未能提供收益。

低息環境樓市難大跌

投資從來都是相對的遊戲，若然大家認為樓市的回報率，而有意沽掉的話，先要問自己一個問題：其他投資工具的預期回報率又如何？極低息環境將持續拖低債券及銀行存款回報，剩下的投資選擇並不多。

香港經濟雖在放緩，但當我們環顧全球，其他地方的經濟也不見得亮麗。歐洲及日本再陷衰退邊緣，中國經濟增長也大幅回落。資金應該停泊在哪裡，是大家要思考的問題。

反過來，雖然無人知道確實日期，但示威活動總會有平復下來的一天。對於港府來說，推出經濟刺激政策，亦遠較推出政治改革來得容易，可以預計，未來中央政府及港府均將會陸續推行更多經濟措施，樓市屆時趁機反彈也不一定。

對於發展商而言，即使面對樓市放寬措施，但由於港府目前的建屋主張是七成公屋、三成私樓，發展商資產淨值（NAV）的增長料不會大幅增加。同時，一些擁有大量商場及零售資產的發展商，近日也難免會受到示威活動及經濟下滑的影響。