上期筆者曾提及，目前中國散戶的投資渠道並不多。不過早前中國證監會與國家發展改革委推出的新舉措，相信有望進一步開拓內地的投資選擇。

所說的正是房地產信託基金（REITs），早前內地宣布將會推行Reits試點，並以長線的基建項目「打頭陣」，引起投資者的興趣。在香港，REITs已有十多年的歷史，但對於內地而言，這個仍是尚待開發的領域。

低息環境下有吸引力

REITs須將除稅後的九成淨收入分派予基金投資者，在如今的超低息環境下，相信會吸引到一批渴望取得穩定收益的投資者，因此筆者相信這種投資產品在內地有一定的吸引力。

而對於內地發展商而言，這個也是將資產分拆上市的機會。在本質上，地產投資是長線資產，但中國的融資成本向來不低，很多內房發展商難以向銀行借到「長錢」，變相在營運上出現投資的錯配。雖說目前內地的利率已跟隨外圍下調，但日後若利率回升，始終會為發展商帶來融資壓力，因此，相信有部分的發展商有意欲將部分資產分拆上市。

REITs持有的物業涵蓋住宅、商場、街市、寫字樓及酒店等。雖說中國的消費者早已習慣網購，而自疫情爆發以來，網購更是大行其道，但筆者相信，傳統的購物商場在中國仍然有一定的生存空間。

撇除來自網購的威脅，中國的購物商場本身有著參差質素的問題，部分的裝潢也不合時宜。商場管理乃是一門學問，由地段、裝潢、宣傳，到引進甚麼商鋪吸引客戶人流，都是專業。隨著Reits在中國市場步步發展，業界定必要想方法提升各大商場的質素，從而提升客戶的購物體驗。

優質地段 中港大不同

一般而言，Reits所持有通常是較為優質、並能取得穩定現金流的資產，否則難以吸引投資者。香港上市的Reits，選擇其實不算多，原因是香港的城市發展早已規劃好，而且在這個彈丸之地，黃金地段買少見少，所以不是有太多發展商願意將手頭上的優質資產分拆上市。他們怕一旦賣了，便再也買不回這些資產，更普遍的做法，是趁著市道暢旺時將物業以「擠牙膏」的形式逐個出售。

但內地的情況卻相當不同，中國的幅員遼闊，加上仍然屬於新興經濟體，不論城市規劃、基建發展、人口流動等都在急速變化，今日的市郊地方，明日便可能成為核心商業區（CBD），因此能夠創造出更多機會，內地的地產發展商不會像港商那樣捨不得賣掉資產。