香港與內地的樓市一同放緩，但論幅度香港似乎更大，不少二手成交已由高位回落逾一成。而去年全年，中國的一線城市平均房價按年升0.5%，升幅較2017年顯著回落9.6個百分點；二線城市升幅則回落至7.6%。

中資發展商成本港樓市變數

不過隨著美國聯儲局於最新一次議息會議未有加息，加上美元走勢轉弱、中國政府陸續推出刺激政策等，市場錄得反彈，對息口敏感的地產股也受惠上升。有分析指，美元由高位回落、人民幣反彈，令內地購買力增強，將帶動內地資金來港投資。筆者向來認為「人民幣強弱與內地消費意欲」是一大市場迷思：當人民幣走強時，市場解讀成購買力增強；而人民幣走弱時，市場也可以將之解讀成內地經濟前景不明朗，資金流出，並四處到海外尋找投資目標。

總括而言，筆者認為樓市仍然面對壓力。在香港方面，最近樓市似乎迎來小陽春，一來用家仍然有上車的需求，二來美國又暫緩加息。然而若大家留意供應，目前市場仍然非常進取推新盤，而中資發展商的參與度愈來愈多，對本港發展商將造成一定壓力，也為樓市增添了一些變數。

香港地產向來由數間大型地產商雄霸市場，這些企業在香港有深厚根基，數十年來長駐在此，業務已非常成熟，因此其賣樓的策略也看得很長遠。但是中資發展商卻不一定，神州大地才是他們的根據地，近年才開始涉足本港，而且發展的樓盤僅是一個起、兩個止，毋須計劃本港的長遠發展大計，因此即使個別樓盤要蝕賣收場，對中資發展商而言也不一定是甚麼大事，因此，他們的售樓價格可以更加靈活，甚至在有必要時可急賣港樓盤、將資金匯回內地。

中央政府難再大力催谷樓市

內地樓市方面，中國國家統計局昨日公佈，中國12月官方製造業採購經理人指數（PMI）降至49.4，低於市場預計的49.9，並為2016年7月以來首次跌破50臨界值。市場期望中央政府推出政策扶持房地產及消費市道。但大家要知道，房地產方面並非中央政府放寬的重點，中央對上一次放寬樓市，是2017年，當時是為了解決庫存過高的問題，後來樓市隨政策快速反彈。到了目前，內地樓市的庫存水平健康，政府不願意見到另一個資產泡沫出現，難以再大力催谷，因此最多也只是稍為放寬一點而已。

其實中央政府也有自己的難處，近月推出減稅大計，令中央收入已經減少，同時人民幣貶值，令印銀紙的效果也不如前，因此，政府的救市力度也將較以往審慎。

原文刊載於iMoney《基金選秀》專欄 09/02/2019