股樓分道揚鑣十數年
摘要
【鍾秀霞】相信大家都留意到,近來街上多了很多「吉鋪」,無他,在社交距離限制、食肆禁堂食令下,市民大幅減少出外活動,自然影響到消費市道。但同一時間,疫情對住宅物業市場的影響似乎較為輕微。
相信大家都留意到,近來街上多了很多「吉鋪」,無他,在社交距離限制、食肆禁堂食令下,市民大幅減少出外活動,自然影響到消費市道。但同一時間,疫情對住宅物業市場的影響似乎較為輕微。
雖然報章不時出現樓市「劈價蝕讓」的新聞,但觀乎中原城市領先指數的數據,年初迄今樓市依然平穩上升。我們應如何解讀此情況?
央行政策撐起資產價格
首先,自然是與環球金融市場的流動性大有關係。各國央行持續實行量化寬鬆兼超低息政策,結果推升了各類資產價格。所以大家看到了一個奇怪現象,就是雖然疫情重擊全球經濟,除了中國之外,很多國家在第二季的GDP都錄得二戰以來的最差水平,可是暫時為止,我們還未看到有哪一個主要經濟體的樓市出現崩潰的情況。
而且,如果將物業放售,所得的資金又應配置在何處?很多市民認為替代的選擇並不多。
一來存款利率甚低,而且也不是所有人都對股市有興趣,華人一向相信買磚頭保值,將之視為家庭的核心資產。若然問十個香港人,相信九個也會想置業,但就未必人人也會涉足股票市場。在2009年金融海嘯時,連一些家傳戶曉的股票名字,股價都一瀉如注,更是大為削弱散戶對股市的信心。
第三是整體的樓市供求仍處於失衡狀態,近年香港興起了一股移民潮,部分外籍專才也有可能因為局勢而選擇離開,稍為降低了住宅需求,但本港的樓宇供應仍然遠遠落後。
過往指標未必完全適用
相較於股市,樓市的轉勢往往慢得多,即使出現跌浪,中間也或會出現小陽春,一般而言,大家會留意成交水平,看看整體市場的承接力,才能對樓市有更深入的判斷。但在過去十多年,「承接力」這一個因素已變得相當弔詭。
在疫情的打擊下,本港經濟轉差,最新失業率已攀升至6.1%。記得2003年的沙士之際,本港失業率一度高達8.5%,重創業主的負擔能力,樓市也因而跌至谷底。但樓市已經歷了十多年的大升浪,期間市民的薪水一直都追不到樓價升幅,樓價與負擔能力脫鈎,所以上車之難才成為了香港的熱門話題。再者,在2003年時,香港還未興起「上車靠父幹」現象,即是由父母資助子女置業,而金管局又早已收緊按揭成數及推出壓力測試,所以筆者不敢肯定,如今看失業率,是否跟以往一樣,是判斷樓市去向的最重要指標。
在傳統的市場週期,股市、樓市通常是同步上落,但事實上,香港的股樓已分道揚鑣了十多年。總括而言,筆者想表達的,並不是看好樓市的未來走勢,而是認為單以過去經驗及準則來判斷樓市,未必再合時宜。
原文刊載於蘋果日報《investMAN》專欄 26/08/2020
位高勢危? A股暫未見泡沫跡象
摘要
今年以來,以美元計價的MSCI中國A股在岸股票指數和MSCI中國指數,表現跑贏了全球主要股市。儘管未來數月股市升勢或會減慢,但筆者仍保持長期樂觀的看法。